La
promesse de vente engage surtout le vendeur. Le propriétaire (le "promettant")
donne en quelque sorte une option sur le bien au candidat acheteur,
selon les conditions stipulées dans l'acte. Naturellement, la quasi-totalité des
promesses de vente comporte une date-limite. En cosignant cet acte,
le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse et, jusqu'à cette
date-limite, il a le droit d'acheter ou non le bien en levant l'option.
En contrepartie de cette option, il verse également à l'acheteur
une "indemnité d'immobilisation". Cette
somme représente en général 10% du prix de vente. Mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant. Là encore, les parties sont libres de négocier.
Dès lors, plusieurs hypothèses peuvent se présenter.
1. Le candidat acheteur lève l'option dans le délai
imparti. La vente est alors conclue sur le plan légal (avant
d'être formalisée ensuite par l'acte authentique).
2.
Le candidat acheteur ne lève pas l'option. Une fois passée
la date-limite, le propriétaire est libre de proposer le
bien à un
autre candidat et il conserve l'indemnité d'immobilisation. Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut éventuellement
demander une restitution partielle de cette somme. Les tribunaux
accordent parfois une réduction de l'indemnité quand celle-ci est
jugée excessive au regard de la durée d'immobilisation.
Sauf clause
contraire, le bénéficiaire d'une promesse de vente peut la céder à un
tiers, qui se substitue à lui. Ce qui lui permet de récupérer l'indemnité d'immobilisation. 3. Le propriétaire renonce à vendre le logement avant
que le bénéficiaire lève son option. Dans ce
cas, ce dernier ne peut obliger le propriétaire à vendre
son bien mais il est en droit d'exiger des dommages-intérêts, éventuellement
en portant l'affaire en justice, et uniquement après avoir
levé officiellement l'option dans les délais. Il en est de même quand le propriétaire vend à un tiers pendant
le délai prévu et avant la levée de l'option.
4. Le propriétaire refuse de vendre le logement après que le bénéficiaire
a levé son option. Outre les dommages-intérêts qu'il peut
réclamer, ce dernier peut aussi obliger le propriétaire à vendre
son logement puisque la seule levée de l'option suffit à conclure
légalement la transaction. Naturellement, l'indemnité est remboursée quand le propriétaire
ne fait pas face à ses obligations.
|
Ventes 
