Les
clauses "résolutoires" n'empêchent
pas le début de réalisation du contrat mais l'annulent
si les événements prévus se réalisent.
Les clauses "suspensives", elles, suspendent l'exécution
du contrat jusqu'à ce que les événements prévus
se réalisent. Le résultat est en fait identique :
la transaction ne se réalise pas en raison d'un événement
indépendant de la volonté des deux parties.
La
seule clause suspensive obligatoire concerne l'obtention d'un
prêt. Si l'achat est financé par l'emprunt, le candidat
acheteur est délié de son engagement s'il n'obtient
pas le prêt escompté dans les délais prévus.
Il récupère alors intégralement son indemnité d'immobilisation
ou son dépôt de garantie. En revanche, il est engagé dès
que l'établissement financier lui transmet une offre de prêt
conforme aux caractéristiques prévues. D'où la
nécessité de bien négocier les termes du prêt
avant la signature de l'avant-contrat.
L'acheteur qui n'emprunte pas doit
mentionner expressément dans l'avant-contrat
qu'il renonce au bénéfice de la loi.
Le candidat acheteur ne doit pas utiliser cette clause pour renoncer volontairement à l'achat
et récupérer intégralement les sommes versées.
Les tribunaux ont condamné ainsi certaines pratiques, quand, par exemple,
le candidat acheteur remettait un dossier incomplet à sa banque, etc.
En revanche, certains événements (licenciement, invalidité,
etc.) peuvent être admis par les tribunaux et permettre à l'intéressé de
récupérer les sommes versées même s'il a par ailleurs
obtenu son prêt.
Les
autres clauses suspensives sont librement négociées par les
deux parties. Exemples : obtention d'un certificat d'urbanisme mentionnant
l'absence de servitudes ou d'un permis de construire quand l'acheteur prévoit
des travaux importants, absence de préemption des collectivités
locales, absence d'hypothèque ou de procédure de saisie,
etc.
En
cas de besoin, l'acheteur peut demander à inclure une clause
qui suspend l'exécution du contrat tant qu'il n'a pas trouvé lui-même
un acquéreur pour son propre logement. Cette clause est parfaitement
légale.
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